Nghị định 08 báo trước thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên sau hai năm?
Tại Talk show “Chuyển động kinh tế” của báo Đầu tư tài chính, TS. Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính Trường Đại học Kinh tế TPHCM, đã đưa ra những nhận định về hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) cũng như đánh giá về ảnh hưởng của Nghị định 08 vừa được ban hành.
|
TS. Lê Đạt Chí |
Đầu tiên, TS. Lê Đạt Chí cho rằng nếu nói giải cứu thị trường BĐS thì vô hình trung sẽ tạo nên những dư luận không tốt, tuy nhiên cũng không thể để doanh ngiệp BĐS tự sinh tự diệt theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Trước tiên, cần nhìn lại giai đoạn lịch sử, khoảng thời gian mà các doanh nghiệp BĐS đã phát triển quá nhanh. Lý do thứ nhất dẫn đến việc này là pháp lý của các dự án chưa được chỉnh chu, hoàn thiện nhưng các doanh nghiệp BĐS họ đã tiếp tục giải ngân vốn, kêu gọi vốn góp từ nhà đầu tư.
Lý do thứ hai, các doanh nghiệp BĐS đã sử dụng rất dễ dãi các công cụ tài trợ, đặc biệt là nợ, cho chính sự tăng trưởng của mình. Điều này đã gây hệ lụy đến hệ thống ngân hàng. Từ việc vay vốn của các ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS sẽ huy động được nguồn tiền thứ hai từ các nhà đầu tư là người mua thông qua các hợp đồng tương lai.
Lý do thứ ba là sự ra đời của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu. Hệ quả là sự gia tăng rất nhanh dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS trên số dư nợ phát hành.
Đối với vai trò của các ngân hàng thương mại, TS. Lê Đạt Chí đánh giá ngoại trừ vai trò cho các doanh nghiệp BĐS vay vốn thì chính ngân hàng thương mại cũng đang nắm giữ khoảng 71% số lượng trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành. Như vậy, nếu doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn thì không chỉ ảnh hưởng đến dư nợ các khoản vay tại các ngân hàng thương mại mà còn ảnh hưởng chất lượng các khoản đầu tư trái phiếu được nắm giữ bởi các ngân hàng này.
Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, muốn giải quyết vấn đề của thị trường BĐS thì phải gỡ rối vấn đề về trái phiếu mà các ngân hàng thương mại đang nắm giữ, làm sao để việc giải cứu thị trường BĐS vừa khơi thông vừa không làm ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ngân hàng. Mặt khác, nên hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS thông qua hỗ trợ hệ thống ngân hàng để các ngân hàng có nguồn lực hỗ trợ cho nền kinh tế thông qua tín dụng.
Một mô hình đã được áp dụng thành công trong quá khứ là mô hình VAMC – Công Ty TNHH MTV Quản lý Tài sản của Các Tổ chức Tín dụng Việt Nam. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước có đủ thẩm quyền để hỗ trợ cho ngân hàng thương mại trong vấn đề chiết khấu các chứng từ có giá. Ở đây, chiết khấu chính là chiết khấu các trái phiếu BĐS do các ngân hàng nắm giữ nhưng đổi lại các ngân hàng thương mại phải có trách nhiệm, có kế hoạch mua lại trái phiếu đó khi hoạt động kinh doanh bình thường trở lại.
Theo mô hình VAMC, mỗi năm các ngân hàng thương mại sẽ phải trích lập dự phòng 20% giá trị lô trái phiếu đã chiết khấu. Qua đó, các ngân hàng thương mại sẽ có được nguồn vốn, qua đó giảm được lãi suất huy động và cho vay. Từ đó, vốn được lưu thông trong nền kinh tế được dễ dàng hơn, đưa đến cả nền kinh tế khởi sắc, tất yếu thị trường bất động sản sẽ được giải cứu.
Nghị định 08 báo trước thị trường BĐS sẽ “ấm” lên sau hai năm?
Ngày 05/03/ Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
TS. Lê Đạt Chí đánh giá Nghị định này tạo điều kiện cho nhà đầu tư có thể dễ dàng chuyển nhượng trái phiếu đang nắm giữ cho nhau, qua đó tăng tỷ lệ chủ nợ đồng thuận giãn nợ cho doanh nghiệp lên 65%.
Về mặt kỹ thuật, nếu ngân hàng là chủ nợ nắm giữ trái phiếu, một là các ngân hàng sẽ có thêm tài sản đảm bảo để giữ nguyên giá trị các khoản nợ. Thứ hai, nếu trước đây ngân hàng đã phân phối trái phiếu cho các nhà đầu tư khác thì bây giờ có thể mua lại từ các chủ nợ nhỏ.
Tuy nhiên, điều đáng lo của Nghị định 08 là những hệ lụy sau đó, cụ thể là sau hai năm doanh nghiệp có thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay không? Muốn doanh nghiệp phát hành có khả năng trả được nợ thì phải bán được dự án, đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ “ấm” trở lại. Tiến sĩ đặt vấn đề: “Phải chăng Nghị định này đang truyền đạt là hai năm sau thị trường BĐS sẽ phục hồi?”.
Hà Lễ
FILI