Đấu giá căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm, cách nào khả thi?
TPHCM dự kiến sẽ tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ thuộc khu tái định cư ở phường Bình Khánh với diện tích khoảng 38,4 héc ta và các lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (thành phố Thủ Đức). Trước đó, cả 3 lần tổ chức đấu giá hàng ngàn căn hộ và nền đất đều không thành công.
Hàng ngàn căn hộ này được hoàn thành cách đây gần 10 năm. Số căn hộ để trống phải tốn chi phí bảo trì, quản lý mỗi năm lên đến hàng chục tỉ đồng. Trong khi đó, nhu cầu cần nhà ở lại rất lớn, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân.
Qua mỗi lần đấu giá, mức giá đấu khởi điểm đặt ra cao hơn lần trước. Chẳng hạn lần đấu giá đầu tiên vào năm 2017, giá đấu khởi điểm là 8.800 tỉ đồng, lần thứ hai là 9.100 tỉ đồng (năm 2018), lần thứ 3 là 9.900 tỉ đồng (năm 2021).
Với mức giá khởi điểm của lần ba thì bình quân giá mỗi căn hộ sẽ là 2,6 tỉ đồng. Nếu trúng đấu giá, nhà đầu tư phải mua một lần gần 3.800 căn hộ với khoản tiền chi trả là gần 10.000 tỉ đồng. Điều này gây khó khăn cho nhà đầu tư, chưa kể chi phí cho việc cải tạo, sửa chữa và hoàn thiện cơ sở hạ tầng sau đó.
Nguyên nhân chủ yếu khiến việc tổ chức đấu giá nhiều lần đều thất bại này, theo người viết, là do mức giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu không đạt mục tiêu về lợi nhuận thì nhà đầu tư sẽ không tham gia. Ngoài ra, gói thầu đấu giá một lúc hàng ngàn căn hộ khiến nhà đầu tư e dè trong việc huy động đủ vốn.
Thị trường bất động sản hiện tại đang trong tình trạng trầm lắng, giá nhà đất đang sụt giảm, phần lớn nhà đầu tư gặp khó khăn trong thanh khoản. Do đó, nếu không thay đổi phương thức thực hiện thì cơ hội để thành công trong lần tổ chức đấu giá kế tiếp là rất ít.
Một trong những giải pháp có thể áp dụng như chia nhỏ nhiều gói thầu nhằm giảm bớt chi phí cho người tham gia đấu giá. Ví dụ, nếu chia gói thầu thành 10 gói nhỏ, giá khởi điểm trung bình mỗi gói chỉ khoảng 1.000 tỉ đồng.
Ngoài ra, đơn vị chức năng cần chuẩn bị sẵn các phương án dự phòng như rà soát phân loại từng căn hộ để đưa ra mức giá phù hợp, điều chỉnh phân khúc thấp hơn tiệm cận giá nhà ở thương mại bình dân; chia nhỏ lại diện tích căn hộ rộng; thêm chính sách miễn giảm thuế cho nhà đầu tư…
Ở một khía cạnh khác liên quan đến việc xây dựng khu tái định cư, các quận, huyện tham gia công tác giải phóng mặt bằng cần khảo sát kỹ lưỡng nhu cầu tái định cư, nguyện vọng người dân có nhà đất bị giải tỏa để xây dựng phương án phù hợp.
Trên thực tế, hầu hết người dân không muốn thay đổi không gian sống vì nhiều nguyên nhân, như nơi ở mới cách xa chỗ cũ, ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mất vị trí có khả năng sinh lợi cao trong kinh doanh, cho thuê mặt bằng. Người dân thường lựa chọn nhận đền bù theo giá trị thị trường, sau đó tự lựa chọn nơi ở mới thay vì ở nhà tái định cư.
Trần Văn Tường
TBKTSG