‘Thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém

‘Thao túng trong thị trường BĐS nguy hiểm không kém gì thao túng trong thị trường chứng khoán’

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán. Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, đại biểu đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung một số hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, như giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch và không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; gian lận, lừa đảo khách hàng…

Đại biểu Trịnh Xuân An – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 31/10, đại biểu Trịnh Xuân An – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai đánh giá cao Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của UBTVQH và trách nhiệm, tinh thần của cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã chuẩn bị dự án Luật rất quan trọng này.

Đại biểu Trịnh Xuân An góp ý về sự liên quan của dự án Luật này với Luật Nhà ở.

Tại Luật Nhà ở, Điều 57 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, việc cho thuê hoặc kinh doanh cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.

Liên quan đến các điều cấm tại Điều 18 của dự thảo Luật, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghi vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Vì đại biểu cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán. Hiện nay thao túng trong thị trường kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, đại biểu đề nghị cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ.

Đại biểu Trịnh Xuân An chỉ rõ, việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Đại biểu cho rằng, nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án Luật này.

Liên quan đến điểm c khoản 2 Điều 9, đại biểu đề nghị bỏ quy định về điều kiện tỉ lệ dư nợ tín dụng và tỉ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp vì quy định như vậy là không cần thiết và phức tạp thêm, đã có điều kiện cụ thể về vốn, tư cách pháp nhân.

Về khoản 3 Điều 39, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, do đó đề nghị cho phép hai bên tự thỏa thuận và quy định vấn đề này cần linh hoạt.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Thông (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bình Thuận) và Trình Lam Sinh (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh An Giang) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Hữu Thông – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận

Ông Thông lưu ý, hành vi cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá ở khu vực xung quanh đang diễn ra phổ biến. Việc này khiến giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà.

Trong khi đó, cũng đề cập tới hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Văn Mạnh (Ủy viên Ủy ban Kinh tế) nêu, quy định thu, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. So với quy định hiện hành, dự luật lần này bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép vốn, theo ông Mạnh, vô tình tạo khẽ hở trong sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động vốn.

Ông đề nghị giữ nguyên quy định liên quan tới việc cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế hành vi này xảy ra trên thực tế.

Các quy định về đặt cọc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) cũng nhận được nhiều góp ý tại phiên thảo luận. Hiện, dự thảo luật đưa ra hai phương án. Một là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hoặc, chủ đầu tư thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không quá 10% giá bán, cho thuê.

Bà Trần Hồng Nguyên (Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật) chọn phương án 1, vì cho rằng ít rủi ro cho người mua – đối tượng yếu thế trong giao dịch. Đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp.

Còn nếu chủ đầu tư nhận tiền cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định, hay có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (phương án 2), theo bà Nguyên, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, do thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi xây dựng dự án kéo dài.

Thực tế, thị trường bất động sản vừa qua diễn biến phức tạp, tồn tại tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện. “Nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5, 10 năm vẫn chưa được triển khai nên cần quy định “siết” đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai”, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật bày tỏ quan điểm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đại Thắng (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Hưng Yên) và ông Phạm Văn Hòa lại chọn phương án 2, bởi cho rằng quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc, số tiền đặt cọc, công khai, minh bạch.

Đại biểu Phạm Văn Hòa- Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp

Ông Phạm Văn Hòa cho rằng, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Số tiền cọc 10% giá trị căn hộ mua bán cũng phù hợp thực tế. “Nhà 1 tỷ, đặt cọc 10% tức là 100 triệu, nhà 4 tỷ thì đặt cọc 400 triệu, tôi nghĩ với khách hàng số tiền này không lớn khi người ta mua nhà. Khách hàng đặt tiền cọc trước, có khi chủ đầu tư bán nhà thấp đi”, ông nêu.

Thêm nữa, chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhận tiền cọc, theo ông, “họ đâu có gian dối”. Do đó, dự thảo luật cần đưa ra quy định linh hoạt để chủ đầu tư có thể huy động vốn thực hiện dự án, tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Quy định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được thảo luận. Tại kỳ họp 5 (tháng 6), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khi trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho biết, nhiều ý kiến nhất trí yêu cầu “bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ” mới được chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng nên tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực.

Nhật Quang

FILI