Toàn cảnh giá nhà và một số loại bất động sản quý 1/2023
Giá nhà ở và một số loại BĐS trong quý 1/2023 đều có xu hưởng giảm nhẹ từ 3.5 – 9%, riêng BĐS công nghiệp tăng khoảng 8 – 10%.
Trong quý 1/2023, giá nhà ở và một số loại bất động sản (BĐS) như: căn hộ chung cư; nhà ở riêng lẻ, đất nền, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đều có xu hướng giảm nhẹ khoảng 3.5 – 9%. Ngược lại, bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng khoảng 8 – 10% do nguồn cung có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận.
Đối với căn hộ chung cư
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm mặc dù thị trường chung đang có nhiều biến động. Số lượng dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý 1/2023 không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp và tập trung ở một số tỉnh thành lớn như Hà Nội và TPHCM.
Tại Hà Nội, một số dự án có mức độ biến động tăng giá trong quý nổi bật như Vinhomes Metropolis (Ba Đình) tăng khoảng 3.5% lên 99.1 triệu đồng/m2, Lạc Hồng Westlake (Tây Hồ) tăng khoảng 3.6% lên 36.1 triệu đồng/m2, Mandarin Garden 2 (Hoàng Mai) tăng khoảng 4.1% lên 43.9 triệu đồng/m2.
Một số dự án có mức độ biến động giảm giá trong quý nổi bật như Home City (Cầu Giấy) giảm khoảng 5.6% xuống 44.6 triệu đồng/m2, South Tower (Hoàng Mai) giảm khoảng 6.1% xuống 26.2 triệu đồng/m2, Eco Dream (Thanh Trì) giảm khoảng 5.3% xuống 34.1 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, một số dự án có biến động tăng giá trong quý như dự án Cosmo City (quận 7) tăng khoảng 3.8% lên 47.3 triệu đồng/m2, Hưng Vượng 2 (quận 7) tăng khoảng 4% lên 34.8 triệu đồng/m2.
Một số dự án có mức độ giảm giá trong quý như The Grand Manhattan (quận 1) giảm khoảng 4.4% xuống 163.6 triệu đồng/m2, The Western Capital (quận 6) giảm khoảng 3.8% xuống 36.1 triệu đồng/m2, Satra Eximland (quận Phú Nhuận) giảm khoảng 4.3% xuống 44.8 triệu đồng/m2, Sài Gòn Intela (huyện Bình Chánh) giảm khoảng 3.9% xuống 27.5 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tăng mạnh kể từ nửa cuối quý 1/2023 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và chất lượng có tỷ lệ hấp thụ cao.
Như vậy, căn hộ chung cư các sản phẩm trung và cao cấp vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực.
Giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ, đất nền giảm 3.5 – 8%
Ở thị trường nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng ghi nhận, giá giao dịch thứ cấp trong quý 1/2023 có xu hướng giảm khoảng từ 3.5 – 8% so với cùng kỳ năm trước. Điển hình mức độ biến động giá giảm bình quân của hai thành phố lớn Hà Nội và TPHCM.
Tại Hà Nội, biến động giá nhà ở riêng lẻ như khu đô thị Trung Văn (Nam Từ Liêm) giảm khoảng 7.1% xuống 159.5 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giảm khoảng 8.1% xuống 167.2 triệu đồng/m2, An Khang Villa (Hà Đông) giảm khoảng 8.9% xuống 122.9 triệu đồng/m2, Lan Viên Villa (Gia Lâm) giảm khoảng 7.3% xuống 80.4 triệu đồng/m2, khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức) giảm khoảng 6.9% xuống 90.1 triệu đồng/m2.
Biến động giá đất nền dự án như khu đô thị Sài Đồng (Long Biên) giảm khoảng 7.1% xuống 106.6 triệu đồng/m2, The Phoenix Garden (Đan Phượng) giảm khoảng 7.3% xuống 47.8 triệu đồng/m2, khu nhà ở Minh Đức (Mê Linh) giảm khoảng 10.1% xuống 25.1 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, biến động giá nhà ở riêng lẻ trong dự án trong quý như Jamona City (quận 7) giảm khoảng 7.1% xuống 134.9 triệu đồng/m2, Hưng Thái (quận 7) giảm khoảng 8.6% xuống 196.4 triệu đồng/m2, Dragon Village (quận 9) giảm khoảng 7.5% xuống 57.2 triệu đồng/m2, The Manhattan (quận 9) giảm khoảng 7.6% xuống 76.8 triệu đồng/m2, Gia Hòa (quận 9) giảm khoảng 9.1% xuống mức 105.9 triệu đồng/m2.
Biến động giá đất nền dự án trong quý như dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) giảm khoảng 7.2% xuống 124.6 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á (quận 9) giảm khoảng 7.2% xuống 69 triệu đồng/m2, KDC Phú Nhuận – Phước Long B (quận 9) giảm khoảng 7.8% xuống 69.7 triệu đồng/m2, Gia Long Riverside Nhà Bè (huyện Nhà Bè) giảm khoảng 6.8% xuống 57.1 triệu đồng/m2, Bình Mỹ Garden (huyện Củ Chi) giảm khoảng 8.1% xuống 22.6 triệu đồng/m2.
Như vậy, ở phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ, đất nền, ảnh hưởng của lãi suất tăng cao, các chi phí cơ hội khác tại thời điểm này chưa phù hợp dẫn đến niềm tin của khách hàng vẫn đang ở mức thấp.
Văn phòng cho thuê cung hạn chế, cầu tăng
Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung văn phòng cho thuê vẫn còn hạn chế trên cả nước trong quý 1/2023. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê tăng dẫn đến công suất thuê tại các tòa nhà văn phòng vẫn luôn duy trì ở mức cao, thị trường cho thấy nhiều dấu hiệu tích cực với tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt là các tòa nhà hạng A đạt trên 90% từ năm 2022 đến quý 1/2023.
Tuy nhiên, tại khu vực Hà Nội và TPHCM xu hướng dịch chuyển về hạng văn phòng, vị trí thuê ra ngoài khu vực trung tâm vẫn đang tiếp diễn và tạo áp lực cạnh tranh cả về giá và công suất cho thuê lên các toà nhà văn phòng hạng A, B.
Như vậy, giá thuê văn phòng bình quân toàn thị trường có xu hướng giảm nhẹ trong quý 1/2023 so với quý trước. Giá thuê cho phân khúc hạng A không thay đổi dao động từ 41 – 67 USD/m2/tháng.
Không có trung tâm thương mại, siêu thị lớn nào khai trương trong quý 1
Đối với mặt bằng thương mại, theo Bộ xây dựng, cả nước không có dự án trung tâm thương mại, siêu thị lớn nào khai trương và đi vào hoạt động, đồng thời tỷ lệ về giao dịch cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn trong quý 1/2023 có xu hướng giảm so với quý trước. Do vậy, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn trong quý 1/2023 có xu hướng giảm ở mức trên 80% so với cùng kỳ năm trước.
Như vậy, trong quý 1/2023, giá cho thuê bình quân toàn thị trường mặt bằng tại các trung tâm thương mại, siêu thị và mặt bằng bán lẻ nhà phố giảm khoảng 5% so với quý trước. Tuy nhiên, giá thuê lại tăng tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM.
Các căn hộ condotel nhiều khu vực vẫn đang bị rao bán cắt lỗ
Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng trong quý 1/2023, nguồn cung mới cả nước là 8 dự án với 3,385 căn (gồm 2,458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú).
Bên cạnh đó, tình trạng gặp khó về thanh khoản, lãi suất tiếp tục có xu hướng trầm lắng dù các chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách như hỗ trợ lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc để thu hút khách hàng.
Ngoài ra, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, các căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ. Dù vậy, sau khi Nghị định được ban hành thì các căn hộ condotel tại nhiều khu vực vẫn đang bị rao bán cắt lỗ nhưng vẫn khó tìm người mua. Giá giao dịch sơ cấp trong quý theo khảo sát có xu hướng giảm so với quý 4/2022, đồng thời trên thị trường thứ cấp xuất hiện tâm lý chấp nhận cắt lỗ giảm giá sâu của nhà đầu tư.
Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp tăng 8 – 10%
Trái ngược với các loại hình BĐS khác, giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong quý 1/2023 tăng khoảng 8 – 10% so với cùng kỳ năm trước.
Bộ Xây dựng cho hay, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp bình quân trên cả nước hiện nay vẫn duy trì trên 80%. Tại các địa phương như Bình Dương, Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, TPHCM diện tích cho thuê đất khu công nghiệp gần như được lấp đầy hoàn toàn khi công suất cho thuê luôn ở mức cao trên 95%.
Theo Bộ Xây dựng, qua tổng hợp số liệu báo cáo của một số tổ chức thì thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi nguồn cung có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận trong quý 1/2023. Xuất hiện các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai …
Tuy nhiên, nguồn cung BĐS khu công nghiệp, đặc biệt là khu công nghiệp có diện tích lớn hiện vẫn còn hạn chế, trong quý nguồn cung bổ sung nổi bật từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới tại các tỉnh như Bình Dương, Cần Thơ, Hải Dương, Hưng Yên, Thái Bình.
Thành Nguyễn
FILI